Para calcular a rentabilidade ou retorno de um investimento imobiliário, é bastante simples. O retorno líquido ou bruto é obtido por meio do preço de compra, do pagamento mensal da hipoteca, do valor do aluguel futuro e dos encargos. Explicações e fórmulas para o cálculo da lucratividade bruta e líquida.
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Cada vez mais franceses estão interessados em investimentos imobiliários. Um investimento em pedra que tranquiliza e que por vezes garante uma rentabilidade superior a outras aplicações financeiras.
E conhecer a rentabilidade, ou seja, o retorno do seu investimento imobiliário de aluguel, permitirá saber se um investimento paga mais do que outro em função do preço de compra e do aluguel que você pode liberar dele, mas também cobranças.
Seu objetivo? Certifique-se de que o imóvel é autofinanciável e obtenha um retorno melhor do que uma economia bloqueada em um PEL ou um Livret A. Para isso, você precisará realizar alguns cálculos de rentabilidade a montante.
Note que os investimentos são sempre mais ou menos arriscados e que para fazer um bom investimento de aluguel você terá que estar atento à localização do alojamento e à demanda de aluguel na cidade onde deseja comprar.
Calculando o retorno bruto de um investimento em aluguel
O cálculo do rendimento bruto permite ter uma ideia inicial dos juros de um investimento em arrendamento em comparação com outro. Você terá que pensar na integração das taxas notariais. Ou seja, adicionando-os ao custo de aquisição e a quaisquer custos da obra se tiver que efetuar antes de o alugar.
A fórmula para calcular o rendimento bruto de aluguel
(Valor do aluguel x 12 meses) x 100 / pelo preço de compra (incluindo custos de aquisição)
Exemplo de cálculo de rendimento bruto
Para uma compra de 100.000 euros por exemplo com uma renda futura de 700 euros: 700 x 12 = 8.400 euros x 100 / 100,00 euros = 8,4%.
Esta taxa de 8,4% permite que você compare a lucratividade bruta do seu investimento em aluguel. Terá de o refinar somando os encargos de aluguer que não vai conseguir recuperar na renda e impostos para saber a sua rentabilidade real, ou seja, a rentabilidade líquida do seu investimento em aluguer.
Calculando o retorno líquido de um investimento em aluguel
Obviamente, quando você é proprietário, os custos se acumulam, incluindo encargos ou impostos. Ao adicioná-los, você obterá a lucratividade líquida do seu investimento imobiliário.
O que lhe dará uma taxa diferente e mais precisa do que o cálculo anterior do rendimento bruto. O retorno líquido está, portanto, mais próximo da rentabilidade real do seu investimento imobiliário.
A fórmula para calcular o rendimento líquido do aluguel
(Valor do aluguel x 12 meses) x 100 – (taxas de aluguel) / pelo preço de compra
Exemplo de cálculo de retorno líquido
Para uma compra de 100.000 euros por exemplo com uma renda futura de 700 euros: 700 x 12 meses = 8.400 euros obterá o valor da renda anual da qual terá de deduzir os encargos (IPTU, condomínio, seguros ou gestão).
Em seguida, você terá que somar todas as cobranças do ativo. Por exemplo: 900 euros de encargos anuais não recuperáveis de copropriedade, 700 euros de imposto sobre a propriedade, 300 euros de reparação de rendas e 100 euros de seguro de rendas não pagas. ou 2.000 euros. Ou seja: 8.400 – 2.000 x 100 / 100.000 = 6,4%.
O que lhe dá uma taxa de 2 pontos de diferença com o retorno líquido. Terá também de adicionar as despesas do agente imobiliário se confiar a gestão do arrendamento a um profissional e o custo da hipoteca.
Preste atenção à tributação do seu investimento em aluguel
Para ter uma ideia ainda mais precisa da lucratividade do aluguel, você precisará calcular o rendimento líquido-líquido. Ou seja, o retorno líquido de impostos e, portanto, incluindo sua tributação de rendimentos de propriedade. Um elemento que não deve ser subestimado ao embarcar neste tipo de investimento.
Para obter o seu retorno líquido-líquido, tudo vai depender do regime da sua renda fundiária e da sua faixa tributável: micro foncier, real, micro BIC … e das medidas fiscais de que poderá beneficiar se tiver feito um investimento em Lei Pinel ou Denormandie, por exemplo.
Investimento em aluguel: cuidado com as vagas para aluguel
Como a sua lucratividade depende do pagamento do aluguel, considere planejar um ou mais meses de vacância no aluguel em seus cálculos para ter diferentes premissas otimistas e pessimistas.
A ausência de um inquilino realmente pesará muito em seu desempenho. Para isso, busque uma cidade onde a demanda pelo tipo de imóvel que deseja adquirir seja alta. Especialmente porque você terá que assumir o pagamento mensal da hipoteca a cada mês. Portanto, é melhor antecipar esses custos e proporcionar economia de segurança de alguns meses de vencimento do crédito, o tempo para encontrar um inquilino …
